西班牙房租上涨 房客安居梦难圆?
欧洲时报 2019-03-25 23:32:46 浏览量:1709

 

【欧洲时报记者林碧燕、沐泓、邵依妮、潘至立报道】近年来,西班牙各地的租房价格不断上涨,在此背景下,政府于今年3月初出台了房屋租赁新法,稳定租赁市场。新法在租房合同期限、旅游短租房管理等方面都作出了明确规定。新法的出台将对西班牙房屋租赁市场带来哪些影响?在近年来房租不断上涨的情况下,房客们是如何减轻租房压力的?面对变幻莫测的市场,房东们又该如何“念”好租房“生意经”?

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西班牙市中心一家住宅门口张贴的招租广告。(图片来源:本文图片均由欧洲时报实习记者孔庆锐 摄

 

2018年西班牙房屋租金上涨9.3%增速有所放缓

 

近年来,西班牙房租一直呈上涨趋势。

 

中国驻西班牙大使馆经商参处网站援引《拓展报》报道,西房地产中介Idealista最新报告数据显示,2018年西房屋租金上涨9.3%,相当于2017年增幅18.4%的一半。

 

需求增加但供应不足推动租金几乎涨至最高点,但目前增长趋势已有所回落。以租金最贵的巴塞罗那为例,2018年平均租金同比下降1%,一半街区租金下降,仅城郊的努巴里斯区(Nou Barris)租金维持13.3%的两位数增长。巴塞罗那租金为每月17.3欧元/平方米,较2017年的17.9欧元/平方米略有下降,但降幅低于2017年的2.4%。马德里、马略卡岛的帕尔玛和加纳利群岛的拉斯帕尔玛斯等租赁热门城市房租增速也均有下降。2018年马德里房租增长4.3%,仅为2017年增幅8%的一半,且中心区域房租下降0.1%。

 

尽管如此,与2007年相比,房租已达最高点。巴塞罗那租金较2007年增长了21%,马德里增长22.7%,远高于2007-2018年间14.8%的通货膨胀。

 

西班牙经济学家伊格纳西奥·德拉托雷(Ignacio de la Torre)预计,2019年西班牙房屋总需求量仍将继续增长并达到高位,但将比目前10%的增长率更缓和。随着房价的持续涨高,房租或将经历“一定的加速阶段”,2018年的西班牙房屋租金平均增幅为3%,而2019年将维持在3%至5%之间。

 

政府出台新法稳定房租价格 专家却担心会“弄巧成拙”

 

为稳定房租价格,保障承租人的权利,西班牙房屋租赁新法于3月6日正式出台。不过西媒称,该举措如要长期执行,需由众议院(El Congreso de los Diputados)完成立法程序。在实质上,该法令对现行的租赁合同没有丝毫影响。

 

《日报》报道,西班牙房屋租赁新法中,值得关注的几个关键点如下:

 

一、为了给承租人(Arrendatario)提供更多安全保障,法令将合同的义务延长期从3年上调至5年,如果出租人(Arrendador)为法人实体,那么合同可最长延至7年。

 

二、为了保护承租人及其家庭,法令规定,当承租人不愿搬离或无法支付房租后,社会服务机构必须向法院说明情况,并在最多3个月时间内,为相关承租人找到解决办法。

 

三、在5年至7年的出租期之后,出租人如不愿续约,须提前4个月通知承租人;如果承租人不愿继续租房,须提前2个月通知出租人。

 

四、法令对租房押金做了强制规定,出租人收取的押金最多不能超过2个月房租,且必须在合同中注明。此外,房屋的管理费以及签署租赁合同所产生的法律文件费将由出租人承担。

 

五、出租人只能根据消费者物价指数(índice de Preciosal Consumidor,简写:IPC)上调租金,不能随意上调租金。

 

六、如出租的住宅用于接待游客,必须符合相关的旅游法令。此外,出租此类住宅必须得到业主委员会过半数的赞成票。

 

七、目前,西班牙公共事务与运输部(Ministerio de Fomento)正在制定租赁价格参考指标(índices de referencia del precio del alquiler),指导西班牙全国各地的租房价格。与此同时,该部将授权各级政府动用财政手段降低地皮税(Impuesto sobre Bienes Inmuebles,简写:IBI)作为对房东降低租金的奖励,减税范围介于80%至95%。

 

西班牙房屋租赁新法出台,有人拍手叫好,也有专家担心这或“弄巧成拙”,导致房租上涨,加大低收入人群租房难度。

 

近日,《真理报》报道,西班牙房地产协会联合会(FAI)估计,房屋租赁新法出台以后,房租将平均上涨5%,在马德里、巴塞罗那、瓦伦西亚等房屋需求量大的城市,房租将上涨约10%。

 

他们表示:“不幸的是,这项立法的初衷原本是要稳定房屋租赁价格,保障承租人权利,但最终却可能适得其反。”房屋租赁新法中对一些保障出租人利益的条款作出了明确限制,这将加大出租人对承租人经济支付能力的担忧以及提高出租人对承租人的选择标准,导致经济情况较差的一部分人租不到房子。西班牙房地产协会联合会根据计算结果预估表示,15%的潜在租客将因此被迫退出房屋租赁市场。

 

西班牙房地产协会联合会负责人兼马德里房地产实践协会(Buenas Prácticas Inmobiliarias Madrid)主席何塞·玛利亚·阿尔法罗(José María Alfaro)在谈及房屋租赁新法对马德里自治区的影响时强调:“这将会对那些比较多房屋出租和出售、房屋需求量较大的地区产生巨大影响。”

 

他表示,马德里自治区各地区的房租上涨速度不同,但也有相同的,比如马德里阿尔科孔市(Alcorcón)就和马德里市西南部卡拉班切区(Carabanchel)等街区的房租上涨幅度相同。

 

他解释称:“限制房租价格,杜绝房屋租赁‘自由协议’,这些都会让房东更倾向于提高房租,以在合同期间保障自己的权益。”

 

在西班牙,如何减轻租房压力?

 

分租:Airbnb让租房负担减轻不少

 

在西班牙,有不少人会租下一整间房子,然后再将其中的几间房子再次出租,通过这种方式来减轻租房压力,这就是“二房东”的由来。作为“二房东”的中国留学生莉莉(化名)住在马德里,她选择通过Airbnb将房屋进行短租。

 

在马德里市中心租下了一套小型3居室的她说:“我的朋友做‘二房东’的很多,他们有些人通过将房间分租给其他人,自己已经可以免房租了。但为了避免和室友发生摩擦和积怨,我决定做短租,虽然不能让自己免房租,但平均每个月能够少负担500欧元左右的费用。相当于在市中心月租只花300欧元,我已经很满意了。”

 

当然,做短租的“二房东”也为她带来不少麻烦。“客人租房时间不定,短则几天,多则数月,且入住时间也不一样。这就涉及到打扫、调整接待时间等方方面面的事情。有时一位客人前脚刚走,没过多久就又会来一位客人,这就增加了我打扫和协调时间的难度。”

 

她还表示,通过网络预订房间的客人来自世界各地,每个人的生活习惯都不相同,她不仅要适应这些租客的习惯,还要处理租客间的矛盾。“有一次一位拉美租客把用过的卫生纸扔进了厕所的垃圾筐内,导致厕所气味特别大。另一个澳大利亚租客发现以后很气愤地找到我,让我管一管。我只能先安抚好这位生气的室友的情绪,把垃圾扔掉,再去找拉美租客谈。因为我是他们的房东,所以必须解决好房子内的问题,不然他们退房后很有可能给我差评,影响之后的生意。”

 

莉莉还遇上过一个男房客,他来之前都是通过在马德里的女朋友和莉莉联系的,因为和莉莉联系的姑娘态度很友善,所以莉莉决定接受男生的住宿请求。“我以为有这样一个好女朋友的男生应该人也不错,但没想到他在我家住的两个月里无视我制定的所有住房规定。不仅把他的朋友带回家,还大半夜在阳台大声打电话,导致我多次被邻居警告。他搬走的时候给我留下一堆垃圾,却带走了我供给他用的新衣架、台灯插头和钥匙扣。之后信息联系他也不回复。”莉莉说。

 

不过莉莉表示,大部分租客都比较友好,有些租客会给房东带小礼物,有些租客做了饭以后会邀请房东一起吃,有些租客就算走了以后还会和房东保持联系,成为朋友。

在西班牙的大街上,随处可见房屋出租小广告。图为马德里西班牙广场附近的灯柱上张贴的房屋出租广告:三房两卫,所有费用全包,房租为1900欧元/月。

 

长租:租得“专一”房租不升反降

 

虽然近年来西班牙的房租一直上涨,但也有不少人在租房方面十分“专一”,跟房东打好关系后,房租逐年下降。在西班牙生活近20年的郑先生(化名)一家就是这样的房客。

 

郑先生对《欧洲时报》记者说:“2009年底,我搬进了朋友在赫塔菲(Getafe)住了5年的房子,这一住就是10年。事实上,我朋友在2004年刚入住时,月租是800欧元。从那时算起,房租在15年间,下降了50%。”

 

或许有人会问,难道房东是做慈善的吗?对此,郑先生解释:“这房子不带暖气且是底层,在租赁市场并不抢手,我也会跟他做‘思想工作’说,现在我家生意不算好,收入不如以前高,但还坚持租你的房、按时付房租。如果我搬走了,你这样的房子不好出租,即便租出去,租户也未必有我家租那么久,也未必按时付房租,你的损失岂不是更大?”

 

“所以,在这些年间跟房东谈降房租的时候,对方答应得都还算爽快。第一次谈,房东考虑到朋友和我两家租户已经住了将近7年,便将房租从800欧元降至750欧元。过了两年,又降到了700欧元。2014年初,在经济丝毫不见好转的情况下,房东再次同意了我的请求,把房租降至550欧元。2016年又降了50欧元,也就是每月房租500欧元。2018年初,因为已经住了近10年,以‘住到’退休为由,请房东将房租降至现在的400欧元。”

 

郑先生认为,“砍价”的前提是对自己和房东的情况都比较了解,提出的理由合情合理,在指出房源核心缺陷的同时也顾及到其长远利益,才能有一个双方都满意的结果。

 

在被问到还会不会继续要求房东降低房租时,郑先生笑着说:“不可能了,这房子也有优点,100多平方米,三室一厅,老两口住得很踏实。再讨价还价就不合适了。”

 

维权:避免被“坑” 用合同保驾护航

 

对于租客来说,有不少房租和租房产生的费用是莫名其妙花掉的,因此,在租房时合法保障自己的权益,也能让房客们减少花销。

 

在西班牙,有许多出租房屋却未申报收入的房东,连租房合同都没有向租客提供,许多被“黑中介”坑过的旅西中国留学生都对此深有体会,深知签合同的重要性。

 

“黑中介”成大忽悠 交租后房子“大变脸”

 

“如果完全依赖中介找房子,很容易被坑。”前几年来到马德里留学的小帅(化名)谈起自己在马德里的第一次租房经历时说:“我们当时人在中国国内,对马德里租房情况不了解,就委托留学中介找房源。我们一共3人,跟中介说好了要找3个房间的房子。中介很快就找好了,还给我们看了照片,说月租900欧元,拎包入住。我们感觉不错,就直接付了手续费、一个月房租和一个月押金。结果当我们抵达西班牙时,发现房子仅有两个房间、两张床,根本没法三个人一起住。但如果两个人一起住这个房子,相当于每人月租450欧元,这根本就是变相涨房租,比正常合租房价格贵太多,都可以租到一个小型单身公寓了。”

 

他还说:“我们当时就是因为没有签租房合同才无法合法维权。中介拒不退款,而且还用押金威胁我们,让我们在这个房子住满一个月。为了拿回押金,也为找其它房子争取时间,我在客厅睡了一个月的沙发。月租300欧元,却连张床都没有,想到就心酸。”

 

许多中国留学生刚到西班牙的时候都有过和小帅类似的遭遇,被“黑中介”忽悠,租了比市价贵很多的房子。

 

值得注意的是,今年来,西班牙税务局对“黑租房”行为的打击力度有所加强。据悉,税务局自2015年起,查出大量出租房屋却未申报收入的房东,并向其发去警告信函。

 

西班牙财政部表示,为了防止税务欺诈,从2011年起,他们会通过租房电费、煤气费等费用的缴纳情况来判断是否有人居住,再以此评估房主是否有来源不明的收入。

 

小帅提醒:“现在房屋租赁新法也要求杜绝‘自由协议’,其实就是在保障承租人的权益。留学生一定不要怕麻烦,在付钱之前一定要先把合同签好,别让‘黑中介’有机可乘。”

 

旅西中国留学生小乔(化名)也表示,有的留学中介很贪婪,比如说,留学中介会以800欧元的价格租下一套三室一厅的房子,再以每个房间400欧元的价格分租给留学生。“房租抬高很多不说,还要另收中介费。谁叫咱们刚来的时候人生地不熟,没能力找房子呢,就当是交学费了。”

 

房屋维护费该谁付?

 

许多人在租房的过程中还可能遇到各种各样额外费用,如住进去才发现房子漏水、墙体破损等,这个时候,维护费是否要自己承担呢?西班牙“城市租赁法”第21条规定,租客可以要求房东修复房内所有必要基础设施来优化房屋居住性。

 

《ABC报》报道,有许多房东想来也是“江湖老油条”了,在“必要基础设施”这一概念上会和租客绕弯子。在这一方面,最高法院第一审理团(Sala 1º del Tribunal Supremo,简写:STS)明确规定“房东有义务修理房内为租客服务的一切受损或有缺陷的东西。”(STS,1951年6月2日)。

 

因此,房东有义务给租客提供良好居住条件,履行所有必要的维修工作,且无权因此提高租金。除非,房屋内设施损坏是由租客所致。所有规定都列在“民法典”第1563、1564条例上,可在网上查询。

 

也就是说,如果电气设备发生破损,房东有责任支付房屋内电器维护或改造的费用。当暖气不能正常工作时,房东也有义务来承担维护费用,房屋排水管道阻塞时,也由房东支付费用。除非在维护过程中,技术人员断定问题是由于租客原因造成的。

 

Reparalia公司(西班牙当地房屋维护公司)补充说,房东有义务更换或者修理故障设备,但是如洗衣机的指示灯坏了等小故障,租客需要和房东协商来处理。

 

那么怎么定义这个“小”呢?

 

Reparalia公司专家解释说,一般成本低于150欧元的维修,会被认为是“小”,比如插座故障、玻璃破损、门锁堵塞等。但是在处理此类维修问题时,租客仍然可以和房东进行进一步协商。

 

调查:大都市长租租金更高 小城市短租赚更多

 

数据显示,西班牙旅游业的发展促使90%的房屋被用作短期租赁。近年来,Airbnb等短租平台在西班牙越来越火,甚至影响到了当地酒店经营。那么,如果您是房东,究竟是租Airbnb房还是长租房更划算呢?

 

《五日报》报道,近日,西班牙应用经济学研究基金会(Fundación de Estudios de Economía Aplicada,简写:Fedea)的两名研究员阿曼多·奥图奴(Armando Ortuño)和胡安·路易斯·吉梅内斯(Juan Luis Jiménez)发布了关于传统的房屋长期出租模式和Airbnb类旅游出租房模式的分析报告。

 

报告结果显示,租房的方式要取决于城市大小及具体房租价格等因素,在马德里和巴塞罗那等大城市,长租房的年租金收入要高于Airbnb类短租房,而在其它城市,Airbnb类短租房的租金收入却比长租房高。

 

报告显示,在马德里和巴塞罗那,长租房和Airbnb类短租房的租金收入都呈上涨趋势,但Airbnb类短租房在不同月份内租金收入波动明显,长租房的租金收入高于Airbnb类短租房一年中大多数月份里的租金收入。

 

但报告同时指出,在阿利坎特、格拉纳达、马拉加、塞维利亚、瓦伦西亚、大加那利岛拉斯帕尔马斯、帕尔马、圣塞瓦斯蒂安等8个城市,Airbnb类短租房数量约有3000至1万所,租金收入也受具体月份影响,但盈利率明显比马德里、巴塞罗那高,而传统长租房的房租比这两个城市低,租金上涨幅度也更小。在2014年8月至2017年9月期间,巴塞罗那每平方米的房屋出租价格上涨了53%,马德里上涨了35%,而在这8个小城市,房租的上涨幅度为19.8%。

 

在毕尔巴鄂、萨拉曼卡等Airbnb类短租房数量为1000至3000所的城市,情况大致相同。

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